V preteklosti je bilo potrdilo o namenski rabi zemljišča ključni dokument pri prometu z nepremičninami in drugih upravnih postopkih. Vendar pa so spremembe zakonodaje, zlasti Zakon o prostorskem načrtovanju in Zakon o notariatu, bistveno spremenile vlogo in obveznost predložitve tega potrdila.
Vsebina in veljavnost potrdila o namenski rabi zemljišča
Potrdilo o namenski rabi zemljišča vsebuje podatke o namenski rabi prostora, kot jo določa občinski prostorski načrt, ter podatke o prostorskih ukrepih, določenih na podlagi predpisov s področja urejanja prostora. Potrdilu se priloži tudi kopija grafičnega dela občinskega prostorskega načrta. Potrdilo o namenski rabi zemljišča velja do uveljavitve sprememb in dopolnitev občinskega prostorskega načrta ali državnega prostorskega načrta. Če se za zemljišče, na katero se potrdilo nanaša, pripravljajo spremembe in dopolnitve občinskega prostorskega načrta ali državnega prostorskega načrta, je to potrebno v potrdilu posebej navesti.
Potrdilo o namenski rabi zemljišča ima značaj potrdila iz uradne evidence in se izda skladno s predpisi o upravnem postopku ter proti plačilu upravne takse. Posamična zemljiška parcela predstavlja en zahtevek.
Spremembe z Zakonom o prostorskem načrtovanju (ZPNačrt)
Z dnem uveljavitve Zakona o prostorskem načrtovanju (Uradni list RS, št. 33/07, 108/09, 57/12 in 109/12) predložitev lokacijske informacije ali potrdila o namenski rabi prostora ne glede na določbe drugih predpisov ni več obvezna v nobenem postopku. Podatke za potrebe postopka si mora organ pridobiti sam. Lokacijska informacija ali potrdilo o namenski rabi prostora z dnem uveljavitve tega zakona ni več pogoj za izvedbo enostavnih posegov v prostor. Potrdilo o namenski rabi zemljišča izda pristojni organ in v skladu s 104. oziroma 105. členom Zakona o prostorskem načrtovanju nadomešča prej veljavno lokacijsko informacijo za namen prometa z nepremičninami.
Agricultural Institute of Slovenia - Research for sustainable slovenian agriculture
Vloga notarja in pridobivanje podatkov
Na zahtevo stranke mora lokacijsko informacijo pridobiti notar. V postopku pridobitve potrdila o namenski rabi zemljišča se uporablja določba 5.a člena Zakona o notariatu, ki določa, da so občine dolžne notarjem potrdila o namenski rabi zemljišč posredovati brezplačno. Notar je namreč za potrebe notarskih storitev dolžan sam pridobiti podatke oziroma dokazila o podatkih iz uradnih evidenc, ki jih vodijo državni organi, organi samoupravnih lokalnih skupnosti ali nosilci javnih pooblastil, in teh podatkov oziroma dokazil ne sme zahtevati od strank.
Peti odstavek 38. člena Zakona o zemljiški knjigi sicer omogoča, da notar, ki ima elektronski dostop do informatizirane evidence, v kateri je vpisan podatek o namenu rabe nepremičnine po prostorskih aktih in o morebitnih prostorskih ukrepih, vpogleda v to evidenco in v overitvenem potrdilu navede številko transakcije, pod katero je opravil vpogled. Trenutno lahko notar preverja podatke le s podatki iz Poslovnega registra Slovenije (PRS), ki ga vodi Agencija Republike Slovenije za javnopravne evidence in storitve. Enotna informatizirana evidenca o namenski rabi nepremičnine na ravni države trenutno ni vzpostavljena.
Potrdilo o namenski rabi in zemljiška knjiga
Zakon o zemljiški knjigi (Uradni list RS, št. 58/03, 45/08, 28/09 in 25/11) določa vsebino vpisov in podatkov, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo. Zemljiška knjiga je javna knjiga, namenjena vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami.
V skladu z 38. členom Zakona o zemljiški knjigi mora biti vpisu pridobitve lastninske pravice priloženo potrdilo pristojnega organa o namenu rabe nepremičnine po prostorskih aktih in o morebitnih prostorskih ukrepih, ki veljajo na območju, na katerem leži nepremičnina (potrdilo o namenski rabi zemljišča). To potrdilo predstavlja pomemben vir informacij za lastnike zemljišč, stranke prodajne pogodbe oziroma investitorje o namenski rabi zemljišča ter prostorskih ukrepih po predpisih s področja urejanja prostora, kot tudi ali je v zvezi s pravnim poslom potrebno pridobiti soglasje oziroma odobritev pristojnega organa ter vprašanje obstoja predkupne pravice občine.
Davčna obveznost in potrdilo o namenski rabi
V zvezi s predložitvijo obveznih prilog k napovedi za odmero davka na promet nepremičnin, ki jo mora zavezanec vložiti v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti, Zakon o davku na promet nepremičnin - ZDPN-2 (Uradni list RS, št. 117/06) določa, da mora zavezanec napovedi priložiti listine, na podlagi katerih se prenaša lastninska pravica na nepremičninah. Predlaganje potrdila o namenski rabi zemljišča na zahtevo davčnega organa ni predvideno.
Davčna praksa kaže, da davčni zavezanci v večini primerov ob predložitvi napovedi za odmero davka na promet nepremičnin že posredujejo potrdilo o namenski rabi. V primeru, da zavezanci s tem potrdilom ob vložitvi napovedi ne razpolagajo, jih davčni urad seznani, da bo po uradni dolžnosti sam pridobil to potrdilo. V večini primerov nato zavezanci, zaradi interesa po čim hitrejšem odmernem postopku, sami priskrbijo potrdilo o namenski rabi s strani občin in ga predložijo davčnemu organu.
Davčni urad v praksi zaradi pravilne določitve davčne osnove potrebuje podatke iz potrdila o namenski rabi, saj le-to vsebuje podatek o namenski rabi zemljišča in podrobnejši namenski rabi. Iz prakse izhaja, da je bilo v več primerih ugotovljena nepravilno evidentirana namenska raba v javnih evidencah (zemljiški kataster, register nepremičnin), zlasti je neurejeno stanje na področju podatka o podrobnejši namenski rabi (zemljišče za gradno stavb). Na podlagi tega potrdila davčni organ dobi tudi vpogled v podatek, ali gre za nezazidano stavbno zemljišče, ki je lahko predmet obračuna DDV. Prav tako je podatek o podrobnejši namenski rabi koristen podatek za kontrolo, ali tak promet podleže tudi obdavčitvi z davkom na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišč.
Dodatni dokumenti pri prometu z nepremičninami
Poleg morebitnega potrdila o namenski rabi so za overitev pogodbe s katero se prenaša lastninska pravica na nepremičninah potrebni še številni drugi dokumenti:
- Potrdilo o namenski rabi zemljišča (kljub spremembam v nekaterih postopkih še vedno relevantno).
- Izjave o predkupnih pravicah: Na podlagi 87. člena Zakona o urejanju prostora (ZUreP-1) mora lastnik nepremičnine na območju predkupne pravice pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe pridobiti potrdilo občine, da na nepremičnini ne uveljavlja predkupne pravice. Notar ne sme overiti podpisa prodajalca, če ni predloženega potrdila o namenski rabi ali dokazila o neuveljavljanju predkupne pravice.
- Soglasja in odobritve:
- V primeru prometa s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami je potrebna odobritev pravnega posla po Zakonu o kmetijskih zemljiščih (ZKZ). Overitev podpisa brez odobritve ali potrdila v smislu ZKZ ni možna.
- Če se nepremičnina nahaja v varovanem območju po Zakonu o ohranjanju narave (ZON), je treba predložiti soglasje upravne enote. Pravni posli brez soglasja so nični.
- Če se zemljišče nahaja na območju, ki je po obrambnih predpisih določeno kot pomembno območje, je treba pred sklenitvijo vseh vrst pravnih poslov pridobiti soglasje pristojnega urada za obrambo.
- Če iz potrdila o namenski rabi zemljišča izhaja, da je nepremičnina označena kot kulturni spomenik na podlagi 62. člena Zakona o varstvu kulturne dediščine (ZVKD), je treba pridobiti izjavo predkupnega upravičenca ali predkupno pravico uveljavlja ali ne.
- Osebni dokumenti: Veljaven oseben dokument za overitev podpisa na pogodbi in vsaj kopija osebnega dokumenta pridobitelja (kupca), ker je notar na podlagi 4. odstavka 33. člena ZZK-1 dolžan preveriti EMŠO pridobitelja oziroma osebe v korist katere se določena pravica vpisuje.
- Zemljiškoknjižno dovolilo in drugi pogoji po Stvarnopravnem zakoniku (SPZ) in Zakonu o zemljiški knjigi (ZZK-1).
Stvarne pravice učinkujejo, ko so vpisane v zemljiško knjigo. Svetuje se takojšen vpis v zemljiško knjigo, saj SPZ v 11. členu določa domnevo lastništva tistega, ki je vpisan v zemljiško knjigo.
Overitev na upravnih enotah
Za potrebe upravnih postopkov je mogoče overitev podpisov, prepisov in kopij opraviti na upravnih enotah. Overitev lastnoročnega podpisa, prepisa ali kopije, ki se opravi na upravnih enotah v Republiki Sloveniji, je enakovredna notarski overitvi, a je namenjena zgolj uporabi v upravnih postopkih. Predlagatelji overitve lastnoročnega podpisa morajo pred uradno osebo podpisati listino ali priznati podpis na listini kot svoj. Pri overitvi prepisa ali kopije uradna oseba skrbno preveri prepis ali kopijo dokumenta z izvirno listino. Če se prepis ali kopija v celoti ujemata z izvirnikom, ju s potrdilom overi in overitev vpiše v evidenco. Elektronsko overitev kopij fizičnih dokumentov opravijo na podlagi izvirnika, ki ga upravna enota shrani v predpisani elektronski obliki in podpiše z naprednim elektronskim podpisom.