Dedovanje nepremičnin v Sloveniji je pomembna in pogosto kompleksna tema, še posebej, kadar so v igri vložena sredstva v nepremičnine, ki niso bile v celoti v lasti vlagatelja. Takšne situacije se pogosto pojavijo v družinskih in partnerskih razmerjih, kjer posamezniki vlagajo v nepremičnine staršev ali zakoncev, s pričakovanjem določene ureditve v prihodnosti. Čeprav se vlaganja opravijo v nepremičnino starša bivšega zakonca, to še ne pomeni, da nastalega premoženjskega razmerja ni mogoče urediti izvensodno neposredno že z zakoncem. Vendar pa bi v primeru nesoglasja med zakoncema glede vlaganj v nepremičnino, šlo v postopku pred sodiščem za terjatev zoper zakončevega starša, saj je bil zaradi vlaganj obogaten le-ta in ne eden izmed zakoncev. Ključnega pomena je tudi izvor premoženja, ki je bilo vloženo v nepremičnino, torej ali je šlo v konkretnem primeru za posebno premoženje zakonca ali za skupno premoženje obeh zakoncev.
Pravni vidik vlaganj v nepremičnine
Soglasje lastnika in obogatitveni princip
Skladno s stališči sodišč in zakonsko ureditvijo, oseba, ki je s soglasjem lastnika vlagala v nepremičnino, načeloma ni upravičena do povrnitve vsega, kar je v nepremičnino vložila (t.i. stroškovni princip), pač pa le tistega, za kar je bil lastnik obogaten. 48. člen Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ) določa, da če nekdo (graditelj) s soglasjem lastnika nepremičnine postavi, prizida ali izboljša zgradbo, na nepremičnini ne pridobi lastninske pravice, lahko pa od lastnika nepremičnine zahteva tisto, za kar je bil ta obogaten. Lastnik nepremičnine je namreč obogaten le za toliko, kolikor je bila povečana vrednost nepremičnine (t.i. obogatitveni princip). Za natančnejšo oceno morebitnega povečanja vrednosti nepremičnine in posledično tudi višine zahtevka prikrajšanega zakonca se je v dvomu potrebno obrniti na strokovnjaka ekonomsko-finančne stroke, kot je cenilec nepremičnin, saj na vrednost nepremičnine lahko vpliva sklop različnih okoliščin in dejavnikov. Izmed okoliščin, ki vplivajo na tržno vrednost, velja izpostaviti potencialno nelegalnost gradnje (t.i. "črna gradnja"), ki v Sloveniji zaradi dragih birokratskih postopkov ni redek pojav.
Skupno premoženje zakoncev in terjatve
Če sta zakonca skupaj vlagala v nepremičnino, na kateri je imela le ena oseba solastninsko pravico, velja, da vse, kar zakonca pridobita z delom med trajanjem zakonske zveze, predstavlja njuno skupno premoženje. Zaradi skupnih vlaganj se poveča vrednost nepremičnine. Kljub temu, da je le eden solastnik, lahko drugi zakonec že v okviru zapuščinskega postopka uveljavlja, da gre za skupno premoženje in zahteva njegovo delitev. Domneva se, da sta deleža zakoncev na skupnem premoženju enaka. To pomeni, da bi lahko od ostalih dedičev že v okviru zapuščinskega postopka zahtevali priznanje solastninske pravice na deležu preminulega zakonca.
Omejitve retroaktivnih zahtevkov
Prepogosto se dogaja, da pri oceni višine povrnitve stroškov vlaganj lastnik nepremičnine želi prikrajšanemu zakoncu retroaktivno zaračunati »najemnino« zaradi brezplačne rabe nepremičnine v času trajanja zakonske zveze. O nepravilnosti tovrstne prakse se je izreklo že Vrhovno sodišče, ki je odločilo, da z razpadom zakonske zveze (oz. zunajzakonske skupnosti) vsi medsebojni zahtevki za nazaj ne oživijo, čeprav je v času vlaganj ali brezplačnega bivanja za njih obstajala veljavna pravna podlaga.
Razlikovanje med trajnimi in netrajnimi izboljšavami
Pomembno je razlikovati med stvarmi, ki so z nepremičnino trajno spojene in od nepremičnine ne morejo biti ločene brez škode, ter tistimi, ki niso. Stvari, ki z nepremičnino niso trajno spojene in se iz nepremičnine lahko odstranijo brez škode, ne postanejo last lastnika nepremičnine, ampak so last osebe, ki jih kupi, še posebej če so bile financirane iz njenega posebnega premoženja.
Uveljavljanje pravic v zapuščinskem postopku
Pravice upnika in dedičev
Sodišče v zapuščinskem postopku ugotovi, kdo so pokojnikovi dediči, katero premoženje sestavlja njegovo zapuščino in katere pravice iz zapuščine gredo dedičem, volilojemnikom in drugim osebam. Sodišče v zapuščinskem postopku odloča le o prenosu premoženja zapustnika na dediče ali druge osebe, in ne o drugih družinskih ali medsebojnih razmerjih. Če so v nepremičnino vložena sredstva, se mora v zapuščinskem postopku priglasiti kot upnik v višini vloženega denarja in časa za ureditev stanovanja. Kdor bo želel prevzeti dediščino, bo moral najprej izplačati ta vlaganja v stanovanje.
Primer: Vnukinja in njen mož sta vlagala v stanovanje starega očeta, ki jima je obljubil, da bo stanovanje njeno, vendar je umrl brez oporoke. V tem primeru se vnukinja lahko v zapuščinskem postopku prijavi kot upnik za vloženi denar in čas za ureditev stanovanja. Dednik, ki bo želel prevzeti dediščino, bo moral najprej izplačati njena vlaganja.
Vloga dedičev in dednih redov
Z dedovanjem nepremičnin se prenesejo tudi bremena (npr. hipoteka). Dediči sicer odgovarjajo za zapustnikove dolgove, vendar le do višine vrednosti podedovanega premoženja. Priporočljivo je, da dedič, če obstaja tveganje, da so dolgovi višji od vrednosti dediščine, zaprosi za sestavo seznama premoženja oz. inventarja zapuščine. Dedič, ki ne zahteva inventarja, odgovarja za vse dolgove v celoti. Nujni dediči oporočitelja so njegovi potomci v ravni vrsti. Upravičeni so do nujnega deleža ali njegovega nadomestila, če jih oporočitelj v celoti ali delno izpusti iz razpolaganja s premoženjem po smrti. Mladoletni potomci v ravni vrsti morajo prejeti delež, ki je enak vsaj trem četrtinam njihovega zakonskega deleža dediščine; odrasli potomci v ravni vrsti morajo prejeti vsaj eno četrtino svojega zakonitega deleža dediščine. Če je oporoka v nasprotju s tem in če oporočitelj ni razdedinil nujnega dediča iz razlogov, opredeljenih v zakonu, je nujni dedič upravičen do plačila zneska, ki je enak vrednosti njegovega nujnega deleža. Nujni dediči morajo pravico do nujnega deleža uveljavljati v zapuščinskem postopku.
Posebni primeri: Pozneje najdeno premoženje in agrarne skupnosti
Opredelitev pozneje najdenega premoženja
V kontekstu dedovanja pozneje najdeno premoženje tvorijo vrnjene premoženjske pravice v naravi na podlagi Zakona o ponovni vzpostavitvi agrarnih skupnosti ter vrnitvi njihovega premoženja in pravic (ZPVAS), kot tudi odškodnina, ki je bila izplačana namesto vrnitve dela nepremičnin v naravi. Izplačilo odškodnine predstavlja spremenjeno obliko vrnjenega premoženja. To premoženje je v trenutku uvedbe dedovanja prešlo na zapustnikove dediče. Sodišče se strinja s stališčem, da je dedovanje pozneje najdenega nepremičnega premoženja uvedeno z dnem pravnomočnosti upravnih odločb o njegovi vrnitvi zapustniku.
Primer sodnega primera in izzivi
V enem izmed sodnih primerov je sodišče prve stopnje ugotovilo, da v zapuščino spada denarna vrednost nepremičnega premoženja skupne lastnine članov predvojne Agrarne skupnosti H. v protivrednosti 496.891,26 EUR, katerega znesek je kot članica bivše Agrarne skupnosti H. prejela A. A., ki je dolžna plačati dedinji B. B. nujni dedni delež v znesku 82.815,21 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Zoper sklep sta se pritožili obe dedinji. Pritožbeno sodišče je ugotovilo, da je bila ugotovitev iz prve točke izpodbijanega sklepa materialnopravno zmotna, saj denarni znesek ni spadal v zapuščino. Denarni znesek, v katerega se je premoženje pretvorilo kasneje, ni nikoli postal del zapuščine ob uvedbi dedovanja. Naknadna odsvojitev nepremičnin v okoliščinah konkretnega primera torej ne predstavlja pravno relevantnega dejstva. Po ZPVAS so upravičenci do vrnitve odvzetega premoženja tiste osebe, ki so dedovale ostalo zapustnikovo premoženje po splošnih predpisih o dedovanju. Na prvem mestu torej dedujejo oporočni dediči, zakonito dedovanje nastopi le v primeru odsotnosti veljavne oporoke. V ponovnem postopku bo sodišče prve stopnje moralo ugotoviti predmet zapuščine v trenutku uvedbe dedovanja, kdo so bili dediči in kakšen je bil njihov pravni položaj z vidika 8. člena ZPVAS. Ker je zapustnik napravil oporoko, jo bo moralo razlagati po njegovem pravem namenu tudi glede pozneje najdenega premoženja, ob tem pa bo moralo upoštevati, da v skladu z 8. členom ZPVAS premoženjske pravice v naravi deduje le tisti dedič, ki je član agrarne skupnosti, drugi dediči pa so upravičeni do nujnega deleža v gotovini.
Potek zapuščinskega postopka in reševanje sporov
Uvedba in vodenje postopka
Za vse zapuščinske postopke je pristojno okrožno sodišče, ki v skladu z vnaprej določenim časovnim razporedom dela notarju naloži, naj upravlja zapuščinski postopek. Sodišče zapuščinski postopek uvede na lastno pobudo takoj, ko ugotovi pokojnikovo smrt, ali na zahtevo katere koli osebe, ki kot dedič uveljavlja pravico do zapuščine. Sodišče s predhodno preiskavo preveri informacije o pokojniku, njegovem premoženju in dolgovih, skupini dedičev ter ali je pokojnik zapustil oporoko ali drugo razpolaganje s premoženjem po smrti.
Ugotavljanje obsega zapuščine in delitev
Po poravnavi skupnega zakonskega premoženja sodišče pripravi seznam premoženja in obveznosti iz zapuščine. Pri tem upošteva zlasti informacije, ki so jih podali dediči, če je bil odrejen inventar zapuščine, pa tudi inventar zapuščine. Sodišče vrednost premoženja iz zapuščine načeloma oceni glede na skladne izjave dedičev. Če pokojnik ni zapustil razpolaganja s premoženjem po smrti, se lahko dediči dogovorijo o delitvi zapuščine po lastnih željah. Sodišče potrdi delitev dediščine med dediče v skladu s tem dogovorom. Če takšnega dogovora ni, sodišče potrdi njihovo dedovanje v skladu z deleži, določenimi z zakonom. Če oporočitelj v razpolaganju s premoženjem po smrti pusti navodila glede delitve zapuščine, sodišče potrdi dedovanje zapuščine dedičev v skladu z zadevnimi navodili. V nasprotnem primeru se lahko dediči dogovorijo o delitvi zapuščine. Če nujni dedič uveljavlja pravico do nujnega deleža, se lahko drugi dediči z njim dogovorijo za poravnavo nujnega deleža (odpravnino).
Kadar so sodediči v dobrih odnosih, se največkrat odločijo, da se med seboj dogovorijo o delitvi nepremičnin, oziroma določijo kdo bo lastnik nepremičnine, ki bo izplačal ostale, ali pa si bodo nepremičnine razdelili v fizični obliki ali v obliki idealnega deleža. Izbira je popolnoma v njihovih rokah, dokler se strinjajo vsi dediči. Pogosto pa med sodediči prihaja do nestrinjanj in temu je pozornost dobro posvetiti že pred zapuščinsko obravnavo. Sicer pa so najpogostejše odločitve, da si dediči med seboj razdelijo nepremičnino, če je to mogoče z vidika uporabnosti. Kadar bi taka razdelitev onemogočila uporabo vsem (npr. kadar gre za manjše stanovanje, ga je nesmiselno deliti na več delov), pa se lahko odločijo za prodajo nepremičnine in si razdelijo dobiček.
Reševanje spornih vprašanj in mediacija
V primeru, da so med strankami sporna dejanska in nekatera pravna vprašanja (npr. kaj spada v zapuščino, veljavnost oporoke), jih sodišče ne rešuje, temveč prekine postopek in stranke napoti na pravdo. Sodišče lahko strankam ponudi postopek mediacije, zlasti v fazi sklepanja dednega dogovora ali v primeru spora o vprašanjih, ki bi lahko privedla do prekinitve postopka ali vplivala na njihov položaj. Mediacija je prostovoljen, hiter, zaupen in učinkovit način reševanja sporov, kjer stranki ob pomoči mediatorja poskušata doseči mirno rešitev spora.
Zahtevki po pravnomočnosti sklepa o dedovanju
Če se po pravnomočnosti sklepa o dedovanju najde premoženje, za katerega se ob izdaji sklepa o dedovanju ni vedelo, lahko dediči pred sodiščem, ki je vodilo zapuščinski postopek po pokojnem, vložijo predlog za izdajo dodatnega sklepa o dedovanju. V predlogu naj opredelijo obseg naknadno najdenega premoženja in predložijo dokazila o obstoju premoženja ter navedejo njegovo vrednost zaradi odmere sodne takse. Postopek za izdajo dodatnega sklepa o dedovanju se praviloma vodi pisno in sodišče ne opravi nove zapuščinske obravnave.
Davčni vidiki dedovanja nepremičnin
Ko podedujete nepremičnino, se je potrebno zavedati, da bo zanjo potrebno plačati tudi določen davek na dedovanje nepremičnin. Osnova za plačilo davka je vrednost nepremičnine v času nastanka davčne obveznosti, potem ko se odbijejo stroški dolgov, bremen in stroškov zapustnika. Nekatere osebe so plačila davka na dedovanje nepremičnin oproščene. Sem spadajo dediči prvega dednega reda (zakonec in otroci) in tisti, ki na njihovo mesto vstopajo na podlagi vstopne pravice. Dediči iz drugega ali tretjega reda pa so dolžni plačati davek, ki se izračuna glede na vrednost nepremičnine in dedni red.
Vpis v zemljiško knjigo
Formalno pravno dedič postane lastnik dedovane nepremičnine v trenutku zapustnikove smrti, de facto (tj. dejansko) pa šele po izvedeni zapuščinski obravnavi in vpisom v zemljiško knjigo. Po pravnomočnosti sklepa o dedovanju je nujno, da se predlaga vpis v zemljiško knjigo. Sodišče lastninsko pravico dedičev na nepremičninah vpiše v zemljiško knjigo po uradni dolžnosti.
tags: #vlozena #sredstva #v #nepremicnino #dedovanja