V sodobnem gradbeništvu je ključnega pomena poznavanje in upoštevanje vseh predpisov, postopkov ter zahtev, ki jih določa zakonodaja. Ta članek podrobneje obravnava različne vidike gradnje, od pridobivanja gradbenih in uporabnih dovoljenj do sanacije objektov ter pogojev za manjše rekonstrukcije, z osredotočenim poudarkom na določbah Gradbenega zakona (GZ-1 in GZ-1b).
Oddaja zahtev in elektronsko poslovanje
Investitor ali njegov pooblaščenec izpolnjeno zahtevo elektronsko podpiše in odda na pristojen organ. Za objekte državnega pomena, kot določa četrti odstavek 9. člena Gradbenega zakona, se zahteva odda na Ministrstvo za naravne vire in prostor. Če gre za objekte, zgrajene brez gradbenega dovoljenja v skladu z določbami drugega odstavka 1. člena Gradbenega zakona, ali za nujno rekonstrukcijo iz tretjega odstavka 5. člena, se izpolnjena zahteva priporočeno pošlje na naslov upravnega organa, ki je izdal gradbeno dovoljenje, ali na Ministrstvo za naravne vire in prostor za objekte državnega pomena.
Oprostitve plačila upravne takse
Plačila upravne takse so oproščene mlade družine, ki rešujejo svoj stanovanjski problem. Mlada družina je družina z vsaj enim otrokom, v kateri noben od staršev ni star več kot 30 let, ne glede na starost otrok, oziroma 35 let, če otroci še niso šoloobvezni. Šteje starost, dopolnjena v letu, v katerem so vložili zahtevek. Kot mlade družine štejejo tudi vse druge družinske oblike, ne le življenjske skupnosti obeh staršev in otrok.
Vprašanja in dileme v zvezi z gradbenimi projekti
Definicija pomožnih objektov in fotovoltaičnih elektrarn
Investitor, ki želi postaviti poslovni objekt ter nanj in ob njem namestiti fotovoltaično elektrarno, mora razumeti klasifikacijo objektov. Na podlagi gradbenega dovoljenja bo imela stavba funkcijo glavnega objekta, elektrarna pa bo pomožni objekt s samostojno klasifikacijo. Pomožni objekti služijo delovanju osnovnega objekta in nimajo lastnega namena, kljub temu, da se klasificirajo in razvrščajo samostojno. Če je elektrarna pomožni objekt, je namenjena delovanju glavnega objekta (samooskrba). Če pa je izvedena kot naprava za proizvodnjo električne energije po Energetskem zakonu in predstavlja samostojno funkcionalno celoto ter ni pomožni objekt, je v tem primeru osnovni objekt in mora njeno umeščanje v prostor dovoljevati tudi prostorski akt.
Investitor želi elektrarno postaviti pred izgradnjo glavnega objekta. Ali je to mogoče na podlagi 4. odstavka 85. člena Gradbenega zakona (GZ-1, Uradni list RS, št. 199/21 in ZZNŠPP, Uradni list RS, št. 28.6.)?
Uporabno dovoljenje za pomožne objekte
Za pridobitev uporabnega dovoljenja za pomožni objekt k enostanovanjski stavbi, ki je manj zahteven objekt, je potrebno predložiti DZO (Dokazilo o zanesljivosti objekta), saj le-ta ni enostanovanjska stavba.
Dopustna odstopanja in spremembe
V skladu z 79. členom GZ-1 je objekt dovoljeno poljubno zmanjšati, vendar mora pri tem še vedno izpolnjevati vse pogoje prostorskega akta (PA), kakor tudi pogoje drugih mnenjedajalcev. Sprememba dimenzije okenskih odprtin se uvršča med dopustna manjša odstopanja od gradbenega dovoljenja, če se s to spremembo še vedno zadosti vsem pogojem 79. člena GZ-1 (Uradni list RS, št. 3.2.).
Pogoji za izvedbo manjše rekonstrukcije
Pogoji za izvedbo manjše rekonstrukcije so navedeni v 7. členu GZ-1 (Uradni list RS, št. 199/21 in ZZNŠPP, Uradni list RS, št. 105/22). Vpletenim v teh primerih ni potrebno preverjati pravnega statusa obstoječega objekta. GZ-1 v 14. členu 3. člena opredeljuje manjšo rekonstrukcijo, v drugi alineji 1. odstavka 6. člena pa določa, da se gradnja izvaja brez gradbenega dovoljenja s prijavo pričetka gradnje. S 7. členom so opredeljeni pogoji in merila za manjšo rekonstrukcijo, v 3. odstavku pa, da bo mnenje strokovnjaka podrobno določeno s predpisom ministra. V 139. členu je določeno, da se do izvršilnega predpisa iz 3. in 4. odstavka 3. člena uporablja obstoječa zakonodaja. Z novelo GZ-1B se vsebine, vezane na manjšo rekonstrukcijo, ne spreminjajo, oziroma se spreminjajo samo v delu, da bo treba čez pet let po uveljavitvi novele (torej po 16.10.2027) predložiti mnenje strokovnjaka.
Sprememba namembnosti in dokumentacija
V primeru, da se zaradi spremembe namembnosti objekt razvrsti v višjo vrsto zahtevnosti, je potrebno izdelati projektno dokumentacijo za rekonstrukcijo ter pridobiti gradbeno in uporabno dovoljenje.
Vloga upravnih enot in mnenjedajalcev
Presoja skladnosti s prostorskim aktom
Upravna enota (UE) v postopku izdaje gradbenega dovoljenja presoja skladnost s prostorskim aktom. V skladu s 47. členom GZ-1 je upravni organ vezan na mnenje pristojnega mnenjedajalca, če izpolnjuje zahteve iz četrtega odstavka 43. člena tega zakona, ki določa, da mora »mnenje jasno izražati stališča mnenjedajalca in mora biti strokovno in pravno utemeljeno ter obrazloženo«. Če mnenje ne izpolnjuje teh zahtev, lahko upravni organ zahteva dopolnitev takšnega mnenja.
Vloga zbornic pri nestrokovni dokumentaciji
8. odstavek 43. člena GZ-1 določa, da mnenjedajalec predloži svoje mnenje v vednost zbornici, če dokumentacija ni skladna s predpisi in je potrjena s strani vodje projektiranja. Določba je bila dodana na zahtevo predstavnikov občin, ki so opozarjali na vse slabše stanje prejete dokumentacije. Namen je seznanitev Zbornice za arhitekturo in prostor Slovenije (ZAPS) in Inženirske zbornice Slovenije (IZS) s stanjem. Na podlagi prejetih mnenj lahko pristojna zbornica ukrepa, npr. sproži disciplinski postopek. Disciplinski postopek zoper pooblaščene strokovnjake, ki podpišejo neustrezno dokumentacijo, se posreduje pristojni zbornici, ki v skladu z Zakonom o arhitekturni in inženirski dejavnosti izvaja disciplinske postopke zoper svoje člane. Globe po 117. členu GZ-1 odrejajo gradbeni inšpektorji v svojem inšpekcijskem postopku.
Pridobivanje podatkov in projektnih pogojev
1. in 5. odstavek 42. člena ter 44. člen GZ-1 se nanašata na pridobivanje podatkov in projektnih pogojev. Cilj je, da so vsi podatki javno dostopni. Zakon določa, da bi morali vsi mnenjedajalci take podatke podati javno do 15.1.2023.
Legalizacija objektov
Skladnost s predpisi in prostorskimi akti
Dokumentacija za legalizacijo je bila izdelana v skladu s 114. in 115. členom Gradbenega zakona - GZ (Uradni list RS, št. 61/17, 72/17 - popr., 65/20). V postopku pridobivanja dovoljenja za legalizacijo objekta se presoja tudi skladnost s predpisi in prostorskimi akti iz časa pričetka gradnje objekta ali s trenutno veljavnimi predpisi in prostorskimi akti. Skladnost s predpisi in prostorskimi akti mora biti v dokumentaciji za legalizacijo utemeljena po posameznih določbah predpisa. Če po predpisih iz časa pričetka gradnje ni bilo potrebno pridobiti tudi soglasja občine za skladnost s prostorskim aktom, to tudi danes ne more biti pogoj za legalizacijo.
Združevanje postopkov legalizacije in rekonstrukcije
Združevanje postopkov legalizacije objekta in rekonstrukcije ali prizidave objekta je po GZ-1 možno, celo priporočeno. Pri rekonstrukciji se je potrebno držati obstoječega gabarita objekta, sicer gre za novogradnjo (prizidavo). Po GZ-1 se pri rekonstrukciji objekt lahko poveča le zaradi izpolnjevanja bistvenih zahtev predpisov (npr. fasada, izolacija), gabarit objekta je lahko tudi manjši, če to dopušča prostorski akt. Nekaj dilem je še pri definiciji gabarita legaliziranega objekta, vendar če gre za povečanje bruto tlorisne površine (BTP) posamezne etaže, potem je to prizidava. Namenska raba na območju SSe - enostanovanjske in dvostanovanjske stavbe, dopušča opravljanje turistične dejavnosti v do 50 % objekta. Prostorski akt tudi določa, da je prizidava dopustna do maks. 50 % velikosti osnovnega objekta, sicer se obravnava kot novogradnja.
Pomen lokacijske preveritve
Smiselno uporabo instrumenta lokacijske preveritve za namen legalizacije objekta določa 300. člen ZUreP-3 samo za lokacijsko preveritev v skladu z drugo alinejo 134. člena ZUreP-3 (t.j. lokacijska preveritev za določitev individualnega odstopanje od prostorskih izvedbenih pogojev v OPN ali OPPN). Lokacijske preveritve v skladu s prvo alinejo 134. člena (t.j. določitev ustreznih prostorskih izvedbenih pogojev v OPN ali OPPN) ni več možno uporabiti za legalizacijo.
Domneva izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja za starejše objekte
150. člen GZ-1 (domneva izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja za starejše objekte), 2. odstavek: »...če iz različnih dokazov izhaja...«. Za različne dokaze se štejejo navedbe številke gradbenega dovoljenja v kateremkoli uradnem dokumentu, orto foto posnetki, stare fotografije, izjave sosedov, lastnikov, stari računi, soglasja o priključitvi na npr. elektriko in podobno. 150. člen v osmem odstavku določa: »Če so bila oziroma bodo na objektu iz prvega in drugega odstavka tega člena izvedena dela, za katera je predpisano gradbeno dovoljenje, se v upravnih postopkih pri ugotavljanju legalnosti objekta ali dela objekta upošteva domneva iz prvega odstavka tega člena in se od investitorja ne zahteva pridobitev odločbe iz tretjega odstavka tega člena.« Določba je povsem jasna. Če investitor na objektu, ki je bil izveden pred letom 1968, želi izvesti npr. prizidavo ali rekonstrukcijo, bo upravni organ upošteval dejstvo legalnosti, ki jo določa prvi odstavek 150. člena.
Besedna zveza »zgrajena na podlagi gradbenega dovoljenja« iz četrte alineje prvega odstavka 150. člena GZ-1 pomeni, da je stavba zgrajena v skladu z izdanim gradbenim dovoljenjem. V preteklosti so veljali predpisi, ki so manj natančno določali, kaj se šteje za skladno gradnjo, zato je v četrtem odstavku 150. člena GZ-1 izrecno določeno, da zadostuje, da stranka izpolnjevanje pogojev iz tega člena dokaže s stopnjo verjetnosti in se dejansko stanje ne dokazuje z gotovostjo. Razlog za tak pristop je, da se dejansko stanje ugotavlja tudi za časovno odmaknjena dejanja, za kar ni na voljo trdnih in nedvoumnih dokazov. Verjetnost je najnižja stopnja zavesti, ki sicer ne izključuje dvoma, vendar so razlogi za resničnost nekega dejstva močnejši od razlogov, ki bi govorili za njegovo neresničnost. Ugotavljanje skladnosti objektov iz drugega odstavka 150. člena z izdanim gradbenim dovoljenjem niti ni mogoče, saj ga v ne tako majhnem številu primerov niti ni mogoče predložiti.
Legalizacija po potresni obnovi
S 1. aprilom 2023 so se postopki popotresne obravnave po ZPOOSRP zaustavili. 150. člen GZ-1b določa, da imajo gradbeno in uporabno dovoljenje že po samem zakonu tudi objekti, zgrajeni na podlagi Zakona o izjemnih ukrepih za pospešitev sanacije in obnove objektov na območjih, ki jih prizadene potres (v nadaljnjem besedilu: sanacijski zakon). Če lastnik objekt vseeno želi dobiti odločbo o domnevi izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja, bo za upravni organ zadoščalo, da bo poleg drugih zahtev iz tretjega odstavka 150. člena kot dokazilo iz tretje alineje tega odstavka predložil lokacijsko dovoljenje (3. člen sanacijskega zakona), priglasitev del (4. člen sanacijskega zakona) ali vsaj zazidalni načrt ali skupinsko lokacijsko dokumentacijo (8. člen sanacijskega zakona). Sanacijski zakon v 11. členu določa pogoje za izvedbo del.
V primeru legalizacije (za enostanovanjsko stavbo, izvedeno pred l. 2017, neskladno z izdanim GD - je pa vse skladno z PA in je legalizacija možna) za izdajo odločbe o legalizaciji ni več potrebna stavbna pravica soseda, tudi če napušč gleda na sosedovo parcelo. V skladu s 5. točko prvega odstavka 145. člena GZ-1 je za pridobitev odločbe o legalizaciji med drugim treba izkazati, da je investitor v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik ali imetnik stvarne pravice, ki mu daje pravico graditi na tuji nepremičnini, na kateri je objekt oziroma gradnja, ali pa to pravico izkazuje z dokazili iz 3. točke prvega odstavka.
Projektna dokumentacija
Vsebina in oblika projektne dokumentacije
Značilnosti objekta se v projektni dokumentaciji glede na vrsto gradnje in vrsto projektne dokumentacije določijo s tekstualnimi opisi ter grafičnimi prikazi, ki se izdelajo glede na namen, vrsto, velikost, zmogljivost, predvidene vplive in druge značilnosti objekta. Tekstualni opisi se navedejo v obrazcih in tehničnem poročilu. Grafični prikazi so lokacijski in tehnični prikazi. V zbirnem načrtu in zbirnem prikazu projektne dokumentacije se določi naziv gradnje. Projektna dokumentacija ima svojo številko in datum izdelave. Če se projektna dokumentacija spreminja ali dopolnjuje, se ji doda nov datum ter v obrazcih in tehničnem poročilu označijo spremembe, v grafičnih prikazih pa se spremembe nazorno prikažejo. Če je projektna dokumentacija zaradi sprememb ali dopolnitev nepregledna, se izdela njen čistopis.
Grafični prikazi
Grafični prikazi v projektni dokumentaciji se izdelajo na toliko prikazih in v takem merilu, da so posamezni prikazi jasno vidni - prikaz zemljišča za gradnjo s predlogom gradbene parcele, prikaz objekta na stiku z zemljiščem z navedbo dimenzij, prikaz projekcije najbolj izpostavljenih nadzemnih in podzemnih delov objekta na zemljišče ter prikaz odmikov objektov od sosednjih zemljišč in objektov. Situacija obstoječega stanja se izdela na grafičnem prikazu geodetskega načrta, ki mora poleg podatkov o reliefu, vodah, stavbah, gradbenih inženirskih objektih, rabi zemljišč, rastlinstvu in podatkov o parcelah vsebovati tudi prikaz obstoječih infrastrukturnih vodov (nadzemnih in podzemnih), hidrantov in druge infrastrukture za oskrbo z vodo za gašenje ter podatek o lokacijski natančnosti prikazanih mej parcel. Gradbena in ureditvena situacija se izdela na grafičnem prikazu geodetskega načrta s prikazom podatkov o reliefu, gabaritih stavb in gradbeno inženirskih objektov in parcelah. Gradbena in ureditvena situacija se izdela tako, da so posamezni prikazi jasno vidni. Če gre za prizidavo objekta, pri kateri se horizontalne dimenzije objekta ne povečujejo, ali za rekonstrukcijo objekta, lokacijski prikazi praviloma prikazujejo le situacijo obstoječega stanja.
Zbirno tehnično poročilo
Zbirno tehnično poročilo zbirnega načrta vsebuje opis objekta in njegovih značilnosti, povzetek tehničnih poročil vseh načrtov, navedbo in utemeljitev dopustnih manjših odstopanj ter opis izpolnjevanja bistvenih in drugih zahtev. Če pri spreminjanju objekta izpolnjevanje bistvenih in drugih zahtev zaradi tehnične neizvedljivosti ali nesorazmernosti stroškov ni v celoti zagotovljeno, se v zbirnem tehničnem poročilu to opiše in utemelji.
Projektna dokumentacija za izvedbo gradnje
K prijavi začetka gradnje je treba obvezno priložiti projektno dokumentacijo za izvedbo gradnje, kot je določena v 12. členu. Pri izdelavi projektne dokumentacije za izvedbo gradnje, ki se priloži k prijavi pripravljalnih del na gradbišču (npr. za odstranitve ali demontaže obstoječih objektov, gradnjo gradbiščnih priključkov na komunalne vode, izkope, zaščito, izvedbo nasipov in utrditev zemljišč, pripravo gradbišča, ukrepe za zagotavljanje okoljske in poplavne varnosti ter izvedbo izravnalnih in omilitvenih ukrepov), se smiselno uporabljajo določbe 11. do 15. člena tega pravilnika. Pri izdelavi spremembe projektne dokumentacije za izvedbo gradnje, ki se prilaga ob spremembi prijave začetka gradnje, se smiselno uporabljajo določbe 11. do 15. člena tega pravilnika, z vsebinami, ki se nanašajo na spremembe. Zbirno tehnično poročilo mora vsebovati opis spremembe, grafični prikazi pa obsegajo tiste prikaze, ki jih spremembe zadevajo, pri čemer se vse spremembe barvno označijo. Projektna dokumentacija za izvedbo gradnje poleg vsebin, določenih v 11. členu, vsebuje še popis in predračun del, program kontrolnih preizkusov in preskusov, navodila za vzdrževanje objekta in druge priloge.
Projektna dokumentacija izvedenih del
Če med gradnjo ni prišlo do odstopanj od projektne dokumentacije za izvedbo gradnje, se načrti projektne dokumentacije izvedenih del ne izdelujejo. Načrti projektne dokumentacije izvedenih del se izdelajo kot novi načrti ali kot dopolnitve načrtov iz projektne dokumentacije za izvedbo gradnje. Novi načrti projektne dokumentacije izvedenih del so praviloma izdelani z istih področij in v enakem merilu kot načrti projektne dokumentacije za izvedbo gradnje.
Vodilna mapa in dokazilo izvajalca
Vodilna mapa iz prve alineje prejšnjega odstavka se izdela na obrazcu iz Priloge 5A, ki je sestavni del tega pravilnika. Vodilna mapa vsebuje tabelarične sezname in priloge o projektni dokumentaciji; o gradbenih dovoljenjih, projektnih pogojih in k DGD pridobljenih mnenjih; o pogodbah, sklenjenih med investitorjem in izvajalci ter nadzornikom; o izkazih, poročilih, zapisnikih po področnih predpisih, če te niso predmet dokazila izvajalca, o drugih meritvah in pregledih, meritvah in pregledih v primeru poskusnega obratovanja ter o vseh navodilih za obratovanje in vzdrževanje objekta. Dokazilo izvajalca iz druge alineje prvega odstavka tega člena se izdela na obrazcu iz Priloge 5B, ki je sestavni del tega pravilnika. Priloge vodilne mape in dokazila izvajalca se vlagajo z oštevilčenjem in v zaporedju, kot so navedena v tabelaričnem seznamu.
Elektronska oblika dokumentacije
Projektna in druga dokumentacija v elektronski obliki se zapiše v formatu PDF/A-2b. Če ni s tem pravilnikom drugače določeno, se datoteke poimenujejo z akronimi, ki niso daljši od petnajstih znakov in nakazujejo na njeno vsebino. Pri poimenovanju datotek se ne uporabljajo šumniki in naslednji znaki: presledek \ /: * ? » < > |,;: = [ ]. %.