Tehnologija gradnje in predpisi so se znatno spremenili, kar zahteva izpolnjevanje strožjih standardov. Zato je priporočljivo, da se postavitev hiše prepusti strokovno usposobljenim izvajalcem.
Vloga projektanta
Po začetnem idejnem načrtu za hišo projektant pripravi projekt za gradbeno dovoljenje (PDG). Pred začetkom gradnje projektant pripravi projekt za izvedbo (PZI), ki je podlaga za gradnjo hiše. Ta projekt vsebuje vse bistvene elemente PDG, na podlagi katerega je bilo pridobljeno gradbeno dovoljenje.
Vsebina projekta za izvedbo (PZI)
Projekt za izvedbo (PZI) poleg načrta arhitekture vsebuje tudi:
- projekt elektroinstalacij,
- projekt strojnih instalacij (ogrevalnega sistema),
- statiko,
- ureditev okolice hiše.
Nadzor gradnje
Nadzornik mora imeti enake kvalifikacije kot projektant ali izvajalec gradbene dejavnosti. Vlogo nadzornika lahko opravlja projektant objekta, če ni hkrati tudi izvajalec. Naročnik gradnje, ki izpolnjuje potrebne kvalifikacije, lahko prav tako prevzame vlogo nadzornika.
Organizacija celotnega projekta gradnje
V mnogih primerih naročniki prepustijo projektivnemu biroju organizacijo celotnega projekta gradnje, vključno z izbiro izvajalca oziroma izvajalcev in nadzorom. Podobno je tudi pri nakupu in gradnji montažne hiše na ključ.
Vloga ponudnikov montažnih hiš
Ponudniki montažnih hiš, odvisno od naročnikove želje, lahko vodijo postopek od ogleda parcele in priprave PDG naprej.
Samostojna izbira izvajalcev
Če namerava naročnik sam poiskati in izbrati glavnega izvajalca ali več izvajalcev gradnje, se mora tega lotiti sistematično. V fazi pridobivanja ponudb za zahtevnejša dela bo dobrodošlo sodelovanje z neodvisnim gradbenim strokovnjakom ali na podlagi referenc izbranim nadzornikom.
Posledice samostojne izbire izvajalcev
Izkušnje investitorjev, ki so se odločili sami iskati izvajalce za posamezne faze gradnje in usklajevati njihovo delo z namenom prihranka, kažejo, da se tak način dela pogosto zavleče. Pojavlja se več zapletov, odstopanj od dogovorjenih cen, kar vse podraži gradnjo.
Prednost glavnega izvajalca
Prednost glavnega izvajalca s podizvajalci je v tem, da je odgovoren za usklajeno delo vseh in spoštovanje rokov. Investitor tako vse morebitne težave rešuje na podlagi ene same pogodbe.
Popis potrebnih del in materiala
Pred gradnjo je nepogrešljiv natančen popis potrebnih del in materiala, ki ga navadno pripravi projektant kot del PZI. Lahko pa ga pripravi investitor skupaj z nadzornikom, če je ta dobro seznanjen s projektom.
Primerjava ponudb
Cene ponudnikov je mogoče primerjati samo na podlagi enakega popisa del. Poleg tega je treba preveriti, ali ima ponudnik pridobljeno obrtno dovoljenje. Registracija dejavnosti pri Ajpesu ni zadostna; obrtno dovoljenje je mogoče preveriti na spletni strani OZS.
Obrtno dovoljenje
Današnji izvajalci bi za večino gradbenih dejavnosti morali imeti pridobljeno obrtno dovoljenje, ki zagotavlja minimalno strokovno usposobljenost vsaj za nosilca dejavnosti. Da ga pridobi, mora izvajalec izpolnjevati zahteve po usposobljenosti, kar zagotavlja, da zna strokovno izvajati dela.
Obveznost obrtnega dovoljenja
Obrtno dovoljenje je po zakonu in uredbi o obrtnih dejavnostih potrebno za vsa manjša podjetja, ki gradijo celotne hiše ali izvajajo posamezne dele gradnje. Med dejavnosti, ki zahtevajo obrtno dovoljenje, sodijo:
- zidarstvo,
- tesarstvo,
- krovstvo,
- fasaderstvo,
- vse vrste inštalaterstva,
- dela pri hidroizolaciji,
- izdelava in montaža dimnikov in peči,
- dela na delovnih odrih,
- betoniranje,
- postavljanje lažjih konstrukcij,
- polaganje toplotne in zvočne izolacije,
- napeljava strelovodov.
Pogodba o izvedbi gradbenih del
Medtem ko pri manjših poslih zadostuje, da naročnik pisno potrdi naročilo (lahko z vpisom na ponudbo), je pri večjih priporočljivo skleniti pogodbo o izvedbi.
Vsebina pogodbe o izvedbi
V pogodbi o izvedbi naj bodo, poleg podatkov o naročniku, izvajalcu in objektu, določeni osnovni dogovori o ceni in količini, pri čemer se je priporočljivo sklicevati na ponudbo.
Garancija na izvedbo del
Naročnik pridobi zagotovila, če delo naroči registriranemu izvajalcu, v primerjavi z delom, opravljenim na črno, brez računa. Za opravljeno delo na podlagi računa se lahko uveljavlja garancija na izvedbo del. Splošno uveljavljena garancija v gradbeništvu je dve leti.
Montažne hiše
Ponudba tipskih in vzorčnih montažnih hiš, ki jih ponujajo proizvajalci, je pestra. Vendar to ni edina možnost izbire, saj proizvajalci po dogovoru z naročnikom in arhitektom hiše spremenijo ali naredijo hišo po individualnem projektu.
Proizvajalec kot izvajalec
Praviloma je proizvajalec montažnih hiš tudi izvajalec gradnje. Po dogovoru jo zgradi do četrte gradbene faze ali na ključ.
Izvedba do četrte gradbene faze
V primeru izvedbe do četrte gradbene faze so znotraj izvedeni le estrihi in grobe električne in strojne napeljave.
Izvedba na ključ
Pri izvedbi na ključ so zajeta vsa dela od temeljne plošče tako rekoč do vselitve.
Temeljna plošča
Za temeljno ploščo lahko naročnik sicer poišče izvajalca sam, vendar, ker mora biti ta popolnoma ravna, je bolje, da izvedbo prevzame ponudnik montažne hiše.
Znak CE
Pri izbiri ponudnika montažne hiše je najpomembnejše merilo, da imajo hiše znak CE. Ta znak pomeni, da so zgrajene iz materialov in na načine, ki so skladni z evropskim tehničnim soglasjem, veljavnim za gradbene proizvode. Znak naročniku zagotavlja, da je hiša potresno in požarno varna, trajna, gospodarna, bivanje v njej pa zdravo.
Odgovornosti nadzornika
Nadzornik odgovarja za skladnost gradnje s pogoji gradbenega dovoljenja in kakovost del v skladu z gradbenimi predpisi, gradbenimi izdelki, drugimi materiali, instalacijami in tehnološkimi napravami.
Zahteve nadzornika od izvajalca
V ta namen mora nadzornik od izvajalca zahtevati ateste, dokazila o pregledih in meritvah. Nadzira tudi spoštovanje dogovorjenih rokov ter evidentiranje vseh sprememb v gradbenem dnevniku.
Prisotnost nadzornika na gradbišču
Medtem ko večinoma zadostuje, da je na gradbišču navzoč enkrat na teden, mora biti nadzornik obvezno prisoten med betoniranjem ali vgradnjo konstrukcijskih elementov in drugih nosilnih materialov.
Gradbeni dnevnik
Nadzornik mora v gradbeni dnevnik sproti vpisovati vse ugotovitve. Po končani gradnji mora podpisati dokazilo o zanesljivosti objekta, ki ga priskrbi izvajalec.
Odgovornost naročnika pred začetkom gradnje
Pred začetkom gradnje je odgovornost naročnika poleg podpisa pogodbe z izvajalcem in nadzornikom tudi ta, da izvajalcu naroči načrt organizacije gradbišča z varnostnim načrtom.
Prijava gradbišča
Če bo na gradbišču hkrati delalo več kot 20 delavcev dlje kot 30 dni, mora naročnik 15 dni pred začetkom del prijaviti gradbišče inšpekciji za delo.
Začetek gradbenih del
Gradbena dela se lahko začnejo šele, ko je gradbišče ograjeno, zavarovano in opremljeno z gradbiščno tablo.
Upoštevanje predpisov o času gradnje
Predpisi o gradnji objektov ne določajo posebej, kdaj in ob katerih urah se lahko gradi. Pri tem je treba upoštevati zakon o varstvu javnega reda in miru, ki določa, da se z globo kaznujejo tisti, ki na nedovoljen način med 22. in 6. uro motijo mir ali počitek ljudi s hrupom, razen če gre za nujne vzdrževalne posege.