Tema izbrisne pobotnice in postopka izbrisa hipoteke iz zemljiške knjige je pogosto vir vprašanj in nejasnosti. Ta članek podrobno razlaga, kdaj postane kupec upravičen do izbrisne pobotnice, kakšni so pogoji za njeno izdajo in kakšna je vloga vseh vpletenih strani - bank, prodajalcev, kupcev in notarjev. Raziskujemo tudi pravno podlago, morebitne izzive v praksi in pomembne sodne odločbe, ki vplivajo na to področje.
Kaj je izbrisna pobotnica in hipoteka?
Hipoteka je zastavna pravica na nepremičnini, ki jo upnik (običajno banka) vknjiži v zemljiško knjigo kot zavarovanje svoje terjatve, na primer posojila. Zastavna pravica je pravica zastavnega upnika, da se zaradi neplačila zavarovane terjatve ob njeni zapadlosti poplača skupaj z obrestmi in stroški iz vrednosti zastavljenega predmeta pred vsemi drugimi upniki zastavitelja. Med ljudmi velja prepričanje, da če so posojilo poplačali, se hipoteka avtomatično izbriše. To ne drži, saj je potrebno za izbris nujno podati predlog na okrajno sodišče.
Izbrisna pobotnica (ali zemljiškoknjižno dovolilo za izbris) je listina, ki jo izda hipotekarni upnik (banka) po celotnem poplačilu zavarovane terjatve. Ta listina je pravna podlaga za prenehanje zastavne pravice in omogoča izbris hipoteke iz zemljiške knjige. Hipoteka namreč preneha šele z izbrisom iz zemljiške knjige.
Upravičenost do izbrisne pobotnice in pogoji za njeno izdajo
Vloga kupca in prodajalca pri nakupu obremenjene nepremičnine
Kupec postane upravičen do izbrisne pobotnice, ko je kupljeno stanovanje pod hipoteko banke prodajalca. Pomembno je vedeti, da kupec ne dobi izbrisne pobotnice neposredno, ampak jo dobi tisti, kateri je dal stanovanje pod hipoteko (prodajalec), takrat ko so za to izpolnjeni pogoji - predvsem poplačilo obveznosti. V povezavi s prodajalcem jo mora banka izstaviti.
Izzivi pri poplačilu in zadrževanju kupnine
V praksi se pogosto pojavijo težave, saj banka izbrisne pobotnice ne bo izdala, dokler njena terjatev ne bo poravnana v celoti. Na banki včasih pravijo, da rabijo potrdilo prodajalca, on pa ga noče dati in pogojuje z 100% plačilom kupnine. Navadno gre dogovor v smeri, da kupec plača (nakaže) kupnino upnici (banki) prodajalca, da ne pride potem do težav, ko prodajalec obdrži kupnino, kupcem pa pusti hipoteko in s tem povezane težave. V praksi je ponavadi tako, da ima investitor-prodajalec hipoteko nad zemljiščem-objektom, zato je potem tudi posamezna etažna lastnina obremenjena s hipoteko.
Zaplete se lahko tudi v primeru napak na nepremičnini. Za zavarovanje svoje obveznosti za odpravo napak, ki se pokažejo v dveletnem jamčevalnem roku, bi vam prodajalec hkrati z izročitvijo nepremičnine moral izročiti nepreklicno bančno garancijo. Ta se mora glasiti na znesek, ki je enak 5% kupnine po prodajni pogodbi z rokom veljavnosti najmanj 26 mesecev (26. člen Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb - ZVKSES). Vendar, če gre za očitne napake, ki so bile reklamirane ob prevzemu in je kupec zato zadržal 5% kupnine v skladu z zakonom, se postavlja vprašanje, saj se ne zdi logično, da zakon daje kupcu pravico, da zadrži 5% kupnine, vendar v tem primeru ne more izbrisati hipoteke nad svojim stanovanjem. Torej, naj kupec poravna 100% kupnine, dobi izbrisno pobotnico, potem pa toži prodajalca, da odpravi očitne napake oz. za znesek odprave napak?
V primeru takšnih težav se priporoča, da se obrnete na odvetnika, ki lahko prodajalcu v vašem imenu napiše dopis in ga pozove k odpravi napak ter določitvi končnega roka. Če to ne bo uspelo, je mogoče poskusiti uveljaviti znižanje kupnine. Ko so napake rešene oziroma je teh 5% kupnine plačanih, je modro, da se dogovorite z banko, ki še ni izdala izbrisne pobotnice prodajalcu (kar je logično, ker le-ta še ni izvršil plačila v celoti), da vi nakažete banki sredstva, ona pa vam izroči izbrisno pobotnico. Seveda se mora s tem strinjati prodajalec - ta dogovor je mogoče sestaviti kot asignacijo, morda v notarskem zapisu.
Postopek izbrisa hipoteke iz zemljiške knjige
Zemljiškoknjižno dovolilo in overitev
Sodišče dovoli izbris hipoteke na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila, ki ga izstavi hipotekarni upnik. Zahteva po zemljiškoknjižnem dovolilu, ki je podlaga za izbris vknjižene hipoteke, izhaja iz splošnega pravila, urejenega v 23. členu Stvarnopravnega zakonika (SPZ). Ta določa, da je zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacijska klavzula) izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo. Podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen. Tako kot za ustanovitev ali prenos stvarne pravice, mora biti izjava osebe, ki s pravico razpolaga (torej jo bodisi ustanavlja ali ukinja), nedvoumna, dejstvo, da je izjavo podpisala oseba na zemljiškoknjižnem dovolilu, pa potrdi notar, tako da ima zemljiškoknjižno dovolilo v tem delu naravo javne listine.
Prenos hipoteke in neznani upnik
V kolikor je bila hipoteka prenesena na novega hipotekarnega upnika, pa ta prenos v zemljiški knjigi ni vpisan, je izbris hipoteke na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila novega hipotekarnega upnika dovoljen, če je predlogu za vpis priložena listina, ki bi bila podlaga za vknjižbo prenosa hipoteke na hipotekarnega upnika, ki je izstavil zemljiškoknjižno dovolilo (150. člen Zakona o zemljiški knjigi - ZZK-1).
V praksi prihaja tudi do situacij, ko je hipotekarni upnik zaradi poteka časa neznan ali nedosegljiv (npr. stečaj, razdružitev podjetja). V takšnih primerih je potrebno pri sodišču začeti postopek izbrisa starih hipotek, kot ga določa Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1).
Posebni postopek za izbris starih hipotek
Izbris stare hipoteke lahko zahteva samo zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine, na kateri je vknjižena hipoteka, tudi če ni hipotekarni dolžnik. V kolikor predlagatelj dokaže oziroma verjetno izkaže, da so izpolnjeni pogoji, sodišče izda sklep o začetku postopka za izbris stare hipoteke in o začetku postopka objavi oklic. Eden izmed pogojev je, da predlagatelj postopka verjetno izkaže, da v obdobju od dospelosti terjatve do vložitve predloga za izbris stare hipoteke ni bila sodno uveljavljana terjatev, v zavarovanje katere je bila vknjižena hipoteka.
Predlagamo vam, da hipotekarnega upnika zaprosite, da vam da izbrisno pobotnico, ki mora vsebovati zemljiškoknjižno dovolilo, ki mora biti overjeno. V kolikor se je v tem času upnik preoblikoval, predlogu priložite še zgodovinski izpisek iz sodnega registra ali drug dokument o prehodu hipoteke na novega upnika. Glede na to, da je od vknjižbe hipoteke preteklo že 33 let, je tudi v primeru, da ste posojilo vzeli za 20 let, od zapadlosti hipoteke minilo že več kot 10 let.
Vloga notarjev in stroški pri izbrisu hipoteke
Elektronska vložitev in notarska pretvorba listin
Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1) v 125.a členu dopušča, da vsakdo, torej tudi vsaka fizična ali pravna oseba, sestavi in vloži zemljiškoknjižni predlog v elektronski obliki. Stranka si mora predhodno zagotoviti le varni elektronski predal (ki je za fizične osebe praviloma brezplačen) in varno elektronsko potrdilo (t.i. SIGENCO, za katero brezplačno zaprosi na upravni enoti). Po pridobitvi teh zahtev lahko stranka posluje s sodiščem po elektronski poti, seveda le v tistih postopkih, ki so že ustrezno informatizirani.
Edini zemljiškoknjižni predlog, ki ga stranka *mora* vložiti preko notarja, je predlog za vpis zaznambe vrstnega reda in predlog za predznambo ali vknjižbo v zaznamovanem vrstnem redu. Torej, zemljiškoknjižni predlog za izbris hipoteke stranka lahko samostojno vloži v elektronski obliki, od 1.5.2011 dalje, če ima certifikat in varen poštni predal.
Vendar pa v primeru, da predlog za izbris hipoteke temelji na izbrisni pobotnici, ki je zasebna listina, zakon določa posebno ravnanje oziroma pretvorbo in hrambo takšne listine. Zaradi izrecne določbe 194. člena ZZK-1, ki pravi, da ima v elektronsko obliko pretvorjena listina enako dokazno moč kot njen fizični izvornik, ZZK-1 določa, da lahko takšno zasebno listino za stranko v elektronsko obliko in hrambo sprejme le notar. Dopustiti vsem osebam samostojno pretvorbo listin, ki so podlaga za vpis, bi lahko z zlorabami resno ogrozilo pravno varnost in zaupanje v zemljiško knjigo. Zato ZZK-1 v osmem odstavku 142. člena izrecno določa, da mora stranka v treh delovnih dneh po vložitvi zemljiškoknjižnega predloga te listine izročiti notarju in notarja obvestiti o opravilni številki zadeve v zemljiškoknjižnem postopku. Razlog za določitev notarja kot kvalificirane osebe za pretvorbo je v njegovem posebnem statusu (oseba javnega zaupanja) in dejstva, da je mreža notarjev bistveno bolj razvejana (in tako bližje strankam) kot mreža okrajnih sodišč.
Vpis v zemljiško knjigo
Pristojbine in kritike glede stroškov
Notarska pristojbina za pretvorbo zasebnih listin v elektronsko obliko znaša 30 EUR (z DDV), stranke pa pri vloženem predlogu za izbris hipoteke ne bremenijo nikakršne sodne takse. Načeloma strošek notarske pristojbine za overitev izbrisne pobotnice bremeni osebo, ki soglaša. Kljub temu se v javnosti pojavljajo kritike, da notarji absurdno zaslužijo kar dvakrat - pri overjanju izbrisne pobotnice in nato še enkrat pri vložitvi predloga o izbrisu hipoteke, kar državljan, ki je vzel hipoteko, plača dvakrat. Ministrstvo za pravosodje se strinja, da je obseg opravil notarja pri overitvi izbrisne pobotnice manjši kot obseg opravil, ki jih mora notar opraviti pri overitvi zemljiškoknjižnega dovolila, s katerim se na primer prenaša lastninska pravica. Zato bodo ob morebitni spremembi notarske tarife v prihodnosti to dejstvo vzeli v obzir.
Pojavlja se tudi vprašanje administrativnih stroškov, ki jih banke zaračunavajo za izdajo izbrisne pobotnice. Nekateri menijo, da je to dolžnost banke, ko terjatev ni več, in da zato ne bi smeli zaračunavati dodatnih stroškov. Primer: banka je zaračunala 25,00 eur za njihove storitve in 21,60 eur za notarske storitve (za hipoteko na stanovanju).
Pravna praksa in sodna odločba Vrhovnega sodišča
Oblika dogovora o izstavitvi izbrisne pobotnice
Pomembna odločba Vrhovnega sodišča RS (Sodba in sklep II Ips 8/2020 z dne 12.06.2020) je razjasnila vprašanje obličnosti dogovora o izstavitvi zemljiškoknjižnega dovolila za izbris hipoteke. Vrhovno sodišče je ugodilo reviziji prve tožnice, razveljavilo sodbi sodišč druge in prve stopnje ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Sodišče je pojasnilo, da zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacijska klavzula) je izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo (23. člen SPZ). Ta mora biti izdana v predpisani obliki (33. člen ZZK-1), iz nje pa mora glede na 29. člen ZZK-1 izhajati tudi pravni temelj za prenehanje pravice. Vendar pa to ne pomeni, da bi moral biti v enaki obliki sklenjen tudi dogovor o izstavitvi izbrisne pobotnice.
Določba 52. člena Obligacijskega zakonika (OZ), ki določa, da mora biti pogodba, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini ali s katero se ustanavlja druga stvarna pravica na nepremičnini, sklenjena v pisni obliki, se namreč nanaša le na dogovore o pridobivanju stvarnih pravic. Dogovori o razbremenitvi nepremičnine pa so veljavni, čeprav so sklenjeni le ustno. Po prvem odstavku 51. člena OZ se za sklenitev pogodbe ne zahteva nikakršna oblika, razen če zakon drugače določa. Ta sodba poudarja, da je bistveno dejansko poplačilo terjatve in zaveza za izdajo izbrisne pobotnice, ne pa nujno pisna oblika samega dogovora o tej zavezi. Sodišče prve stopnje je zavzelo stališče, da bi bilo to dejstvo pravno nepomembno, ker dogovori in obljube, če niso sestavljeni v obliki zavezovalnega posla, ne morejo predstavljati podlage za izdajo izbrisnega dovoljenja, kar je Vrhovno sodišče razveljavilo kot materialnopravno zmotno.