Pri prodaji nepremičnine se prodajalec srečuje z obveznostjo plačila davka na promet nepremičnin. V določenih primerih je prodajalec zavezan tudi k plačilu dohodnine od dobička iz kapitala. Ta obveznost nastopi, če je bila nepremičnina odsvojena pred potekom petnajstih let imetništva.
Obveznosti prodajalca
Prodajalec mora vložiti napoved za odmero davka na promet nepremičnin pri finančnem uradu, na območju katerega leži nepremičnina. To mora storiti v roku 15 dni po sklenitvi pogodbe. K napovedi je treba priložiti originalno kupoprodajno pogodbo ter dokazilo o lastništvu, če to ni razvidno iz zemljiške knjige. V primeru prodaje praznega stavbnega zemljišča je obvezna priloga tudi lokacijska informacija, ki jo izda občina. Pri prodaji kmetijskega zemljišča pa je potrebna pravnomočna odločba upravne enote o odobritvi pravnega posla ali potrdilo, da odobritev ni potrebna.
Če fizična oseba proda nepremičnino pred potekom petnajstih let imetništva, je dolžna vložiti tudi napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala. Ta napoved se prav tako vloži pri finančnem uradu, na območju katerega leži nepremičnina, in sicer v roku 15 dni po sklenitvi pogodbe.
Prodajalec mora prav tako obvestiti občino, na območju katere se nahaja prodana nepremičnina, o spremembi lastništva, če s tem hkrati pride do spremembe neposrednega uporabnika nepremičnine. To je pomembno za pravilno odmero nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ).
Sprememba zavezanca za plačilo davka od premoženja se za tekoče odmerno leto upošteva le, če se zgodi do trenutka izdaje odločbe ali do poteka pritožbenega roka zoper odločbo o odmeri davka od premoženja (15 dni od vročitve).
Plačnik davka na promet nepremičnin
Plačnik davka na promet nepremičnin je praviloma prodajalec. Vendar pa se lahko prodajalec in kupec dogovorita, da bo plačnik davka kupec. V tem primeru bo odločba o odmeri davka vrožena tudi kupcu.
Odmera in plačilo davka na promet nepremičnin
Po prejemu napovedi davčni organ odmeri 2 % davek na promet nepremičnin od vrednosti nepremičnine. Davčna osnova je prodajna vrednost nepremičnine, če ta ustreza primerljivi tržni vrednosti. Po plačilu davka davčni organ izda potrdilo o plačilu. Brez tega potrdila ni mogoče overiti podpisov pri notarju ali opraviti vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo.
Davek na promet nepremičnin predstavlja prihodek občine, kjer nepremičnina leži, in se plača na njen prehodni davčni podračun.
Dohodnina od dobička iz kapitala
Davčna osnova za odmero dohodnine od dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Stopnja davka znaša 25 %. Ta stopnja se zmanjšuje za vsakih dopolnjenih pet let imetništva nepremičnine:
- Po 5 letih imetništva: 20 %
- Po 10 letih imetništva: 15 %
- Po 15 letih imetništva: davek ni plačljiv
Davčna osnova se lahko zniža za:
- Normirane stroške
- Plačani davek na promet nepremičnin ali davek na dediščine in darila
- Dejanske stroške vlaganj v obnovo nepremičnine (dokazljivi z računi)
Zato je priporočljivo, da prodajalec hrani vse račune za nakupljene materiale in opravljene storitve pri obnovi nepremičnine.
Obveznosti kupca
Kupec lahko z nakupom nepremičnine postane zavezanec za plačilo nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) ter za davek od premoženja.
Dodatne informacije o davkih
V Sloveniji je sistem obdavčevanja z davkom na dodano vrednost (DDV) uveden od 1. julija 1999. Velja Zakon o davku na dodano vrednost - ZDDV-1, ki se redno usklajuje z direktivami Evropske unije. DDV je prometni davek, ki se obračunava v vseh fazah prometa. Osnovna stopnja DDV znaša 22 %, obstaja pa tudi nižja stopnja 9,5 % za določene dobave blaga in storitev (npr. hrana, stanovanja, manjša popravila).
Pri prodaji nepremičnin je pomembno ločiti med davkom na promet nepremičnin in DDV. DDV se praviloma ne obračunava pri prodaji obstoječih nepremičnin, razen v primerih, ko gre za prodajo novogradenj ali obdavčljive transakcije z nepremičninami v okviru gospodarske dejavnosti.
Fizične osebe lahko vložijo napoved za odmero davka na promet nepremičnin in dohodnine od dobička iz kapitala elektronsko preko sistema eDavki.