Gradbeni nadzornik je ključna oseba pri gradnji objekta, saj zagotavlja kakovostno izvedbo in upoštevanje predpisov. Izbira pravega nadzornika in sklenitev ustrezne pogodbe sta zato izjemnega pomena za vsakega investitorja.
Izbira in reference gradbenega nadzornika
Gradbenega nadzornika vam lahko priporočijo drugi graditelji ali investitorji, ki so že zgradili svoj dom in so bili zadovoljni z njegovimi storitvami. Priporočljivo je, da od kandidata za nadzornika zahtevate tudi reference in jih nato preverite. Hkrati je nujno preveriti, ali je pooblaščena oseba vpisana v imenik Inženirske zbornice Slovenije (IZS), kar zagotavlja strokovnost in zakonitost delovanja.
Cene gradbenega nadzora in njegove koristi
V preteklih letih so cene nadzora znašale manj kot 1 % celotne investicije. S povečanjem obsega obveznosti nadzornikov so se cene zvišale in sedaj znašajo okoli 2 % vrednosti investicije. Kljub temu, da ima nadzornik tudi pri manjših stavbah enako število obveznosti, je dober nadzornik z odgovornim nadzorom lahko ključen za prihranek denarja in skrbi. Lahko pomaga pri izbiri kakovostnega izvajalca, predvsem pa bo zagotovil dolgoročno kakovosten dom. Pomembno je, da nadzornik ni instrument za neupravičeno zniževanje cene izvajalca. Če je nadzor dobro opravljen, reklamacij ne bi smelo biti.
Sestava pogodbe z nadzornikom
Zakonske obveznosti in dodatne naloge
Če se ne spoznate na sestavo pogodb, lahko predlagate, da nadzornik predloži svoj vzorec pogodbe. V tem primeru jo podrobno preučite in vanjo vključite tudi svoje želje. Zakonske obveznosti nadzornika so zapisane v 13. in 64. členu Gradbenega zakona (GZ) in jih ni potrebno dodajati v pogodbo. Vendar pa je ključno vključiti ostale naloge nadzornika, ki niso določene z zakonom.
Po novem GZ nadzornik nima več obveznosti nadzorovanja spoštovanja rokov izvedbe. Prav tako nima zakonske obveznosti glede pogostosti poročanja investitorju, nadziranja količin izvedenih del, potrjevanja računov, mesečnih situacij in podobno. Ob koncu gradnje prav tako ni nadzornikova obveznost prevzem del oziroma objekta ali sodelovanje pri končnem obračunu. Če investitor želi, da nadzornik oziroma vodja nadzora opravlja te naloge, morata te obveznosti sporazumno določiti v pogodbi o nadzoru in o njih seznaniti izvajalca.
Vzorec pogodbe Inženirske zbornice Slovenije (IZS)
Za pomoč pri oblikovanju lastne pogodbe si investitor lahko poišče vzorec pogodbe o gradbenem nadzoru na spletnem naslovu Inženirske zbornice Slovenije (IZS). Vzorec, pripravljen na podlagi določil Gradbenega zakona, je bil v času zaključevanja redakcije še sestavljen na podlagi starega zakona. Pogodbeni tekst je namenjen najširši uporabi in omogoča smiselno izločanje ali dodajanje posameznih zahtev. Poleg osnovnega pogodbenega teksta sta pripravljena tudi dva aneksa. Vzorec pogodbe in aneks je pripravila Projektna skupina za zakonodajo ob sodelovanju s pravnikom Vasjo Kajfežem. Pripravljen je ob upoštevanju pravne in inženirske logike, saj je gradbena zakonodaja glede pogodbenih razmerij mestoma nejasna in nelogična.
Brezplačni vzorci gradbenih pogodb GZS
Na Zbornici za gradbeništvo in industrijo gradbenega materiala pri Gospodarski zbornici Slovenije (GZS) so v sodelovanju s priznanimi slovenskimi strokovnjaki na področju gradbenega prava pripravili brezplačne vzorce gradbenih pogodb za uporabnike v Sloveniji. Cilj je prispevati k večji urejenosti in transparentnosti pogodbenih razmerij med naročniki in izvajalci gradbenih projektov ter dvigniti kakovost poslovnih odnosov udeležencev v procesih gradnje. Poseben poudarek je na uveljavitvi pogodb v javnem naročanju, saj se pričakuje, da bodo javni naročniki še posebej zainteresirani za dobre prakse, ki bodo zmanjšale tveganja za uspešno izvedbo gradbenih projektov, povzročena s slabo pripravljenimi pogodbami.
Načela oblikovanja pogodb
Pogodbe so oblikovane skladno z Obligacijskim zakonikom, Posebnimi gradbenimi uzancami in dobrimi poslovnimi običaji, ki so uveljavljeni v Sloveniji in v tujini. Glavno vodilo pri izdelavi je bilo načelo uravnoteženosti pri prevzemanju tveganj pogodbenih strank. Tveganja morajo biti razporejena tako, da vsaka stranka prevzema tista, na katera lahko s svojim ravnanjem ključno vpliva. Le tako je mogoče zagotoviti uspešno, kakovostno in učinkovito izvajanje gradbenih projektov. Uravnotežena porazdelitev tveganj v pogodbi je tudi pogoj za uspešno uveljavljanje pogodbenih pravic strank v primeru sporov na arbitražah in sodiščih. Uporabniku pogodbe se zato priporoča, da jo uporablja takšno, kot je, z minimalnimi prilagoditvami, ki so nujno potrebne za konkretno in specifično vsebino.
Vrste vzorcev gradbenih pogodb
Pripravljena sta vzorca dveh različnih gradbenih pogodb:
- Gradbena pogodba na enoto mere: To je osnovna, najbolj običajna, transparentna in daleč najpogosteje uporabljena gradbena pogodba v svetu in v Sloveniji.
- Gradbena pogodba na ključ: Ta pogodba je bistveno bolj tvegana in se po svetovnih standardih uvršča med pogodbe za tako imenovano skupno vrednost (lump sum). Ni enaka pogodbi, ki jo v svetu imenujejo "turn-key", saj ne vključuje tudi projektiranja. Njena uporaba v praksi je redka, predvsem v državah s podobnim obligacijskim pravom kot v Sloveniji. Smiselna je le pri manjših javnih naročilih gradenj, ko gre za zelo natančno določeno vsebino dela, ki ga mora izvajalec opraviti.
Uporabnikom vzorcev pogodb se priporoča, da jih uporabljajo takšne, kot so, in le s tistimi prilagoditvami, ki so nujno potrebne za njihovo konkretno in specifično vsebino.